16/11/2019 POR ÁNGEL CALDERÓN

A partir de la aprobación de la Ley 13/2015 se oyen palabras como Coordinar escritura, Expediente de Rectificación, Subsanación de Discrepancias, Planos Georreferenciados, Representación Gráfica Alternativa, Archivos Gml, Validación Catastral, etc., lo cual crea cierta incertidumbre a las personas que no se dedican a esto. ¿Que significa todo esto?. Es muy fácil, hay que dejar que los profesionales hagan su trabajo. Hoy dia es imprescindible realizar, antes de inmatricular por primera vez una parcela o rectificar una finca ya registrada, un plano georreferenciado realizado por profesional cualificado, utilizando tecnología GPS de precisión u otros sistemas, si existen dos bases cercanas con coordenadas conocidas que se puedan medir (lo cual es casi imposible en el campo) o bien medir con algún programa como Google Hearth, cuando no nos preocupe mucho el pequeño error que puede suponer utilizar este sistema.

Solamente en el caso de que se tenga la certeza que la parcela catastral coincide con la realidad física de las lindes reales no sería necesario levantar plano por el técnico. Para saber si las lindes de mi parcela se corresponde con el catastro hay que observar las ortofotos existentes con el catastro montado que nos ofrece el propio catastro u otras páginas. Yo puedo ofrecerle un servicio gratuito de mandarle el plano de catastro montado en la ortofoto, para ello puede mirar la siguiente Página del Blog: Servicio gratuito de enviarle por wassap o email la parcela catastral montada sobre Ortofoto del PNOA o Google Earth.

Plano georreferenciado: Para que un plano se pueda considerar georreferenciado tiene que cumplir ciertos requisitos y el más importante es realizar la medición con un receptor GPS de precisión o arrastrar dos bases de coordenadas conocidas a nuestro trabajo. El plano en sí debe contener los elementos necesarios que describan la parcela como es la propia figura de la parcela, las superficies de cada elemento, una cuadrícula con coordenadas indicando el sistema ETRS89 y USO correspondiente, la indicación del Norte geográfico, escala, fecha, referencia catastral, etc. En este enlace puede descargar un Ejemplo de Plano Georreferenciado de varias parcelas para una Representación Gráfica Alternativa.

Informe o Certificado de georreferenciación: Si el medir una parcela tiene como destino la Notaría porque lo que se pretende es Inmatricular por primera vez una finca o bien rectificar y coordinar una escritura, efectuar una segregación, etc. hay que incluir un Informe o Certificado de georreferenciación por el Técnico que incluya un contenido que sea ajustado a la normativa: Resolución de 26 de Octubre del 2.015 de la Dirección General del Catastro, apartado Séptimo: Séptimo. Especificaciones técnicas que ha de cumplir la descripción gráfica de las parcelas para la incorporación de alteraciones en la cartografía catastral para su rectificación. Puede descargar solo este apartado aquí.

A continuación puede descargar un Ejemplo de Informe de georreferenciación para una Representación Gráfica Alternativa de una parcela de rústica. Los datos del titular, dirección, DNI, etc. han sido modificados y no se ajustan a la realidad. A dicho Informe se le adjuntará los planos que se indican en el Informe, el listado de coordenadas de los vértices de la parcela, los archivos Gml de cada una de las parcelas afectadas y el Informe de Validación Catastral.

Hay un tema muy importante que no conviene dejar de lado a la hora de ir a medir al campo y que por experiencia compruebo que es algo común. Se trata de que los linderos no acuden a la medición y aunque muchas veces las lindes están bien marcadas, conviene de avisar a los linderos cuando se decide medir la parcela para corregir el Catastro o Inmatricular la finca, debido a que debe haber conformidad de los linderos y si algún lindero se opone a la medición se paraliza el expediente y solo quedaría seguir con la vía judicial.

Los ficheros Gml son archivos que contienen información de la parcela, entre otros datos, la referencia catastral y las coordenadas de los vértices y sirven como intercambio de información entre los técnicos, el Registro de la Propiedad y el Catastro.

El Informe de validación Catastral se realiza mediante la Página de catastro y lo primero que comprueba es si el archivo Gml es válido y si cuando se trata de una Representación Gráfica Alternativa, donde intervienen varias parcelas, comprueba si existen solapamientos. El Informe de Validación detecta las discrepancias existentes entre las parcelas catastrales existentes y la realidad física que son los archivos Gml incorporados.

El Informe de validación catastral hay que aportarlo al Informe de Georreferenciación efectuado por el Técnico, así como los ficheros Gml grabados en Cd harán falta con posterioridad para aportar al Registro de la Propiedad.

¿Como o donde puedo hacer los ficheros Gml?

Al principio de la Ley había un poco de confusión porque no existían utilidades o programas que los crearan y la página de Catastro daba unas nociones básicas de cómo había que hacerlos. Pronto algunos técnicos con conocimientos informáticos se pusieron a la obra y crearon aplicaciones para hacerlos de una manera más automática y menos engorrosa. Hoy día existen muchas aplicaciones y en la propia página del Catastro ya se puede hacer algo al respecto, aunque yo no lo he probado aún.

En mi caso creé una aplicación informática donde se pueden obtener los archivos Gml de una manera bastante fácil y rápida, combinándolo con un programa de diseño como autocad. Dicha aplicación también genera los listados de coordenadas en pdf de cualquier archivo.

Si alguien está interesado en saber más sobre esta aplicación puede ir a la página: GmlSoft. Aplicación informática.

¿Cuando necesito un Informe o Certificado georreferenciado

Escritura de declaración de obra nueva.- Tanto en obras de reciente construcción como en obras antiguas sin estar inscritas en el Registro de la Propiedad es necesario obtener las coordenadas georreferenciadas del perímetro de la construcción y del solar o parcela que lo contiene.

Inmatriculación de una finca.- Inmatriculación es escriturar una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad. Hay distintas formas de Inmatricular y para cada caso se elige lo más adecuado, como Aportación al matrimonio, Compraventa, Donación, etc. Si la finca coincide con el plano Catastral es suficiente con el documento de Catastro. Si se observa que las lindes reales discrepan con las que ofrece el catastro conviene realizar una Representación Gráfica Alternativa que acompañe al documento Notarial para rectificar la parcela o parcelas en catastro.

Rectificación de una escritura y coordinación.- También denominado Subsanación de discrepancias. Es parecido al caso anterior pero con la diferencia que la finca se encuentra ya escriturada y lo que se pretende es rectificar la misma y actualizar con las coordenadas. Es sabido que la mayoría de las escrituras realizadas antes de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y Catastro no indicaba correctamente las lindes, forma y superficies de la finca inscrita y a veces no indicaba incluso la correspondencia de la parcela catastral. Actualmente estas escrituras se pueden rectificar con un Informe georreferenciado.

Segregación de una o varias parcelas.- La Segregación que es separar de una finca inscrita una porción de terreno, necesita de un Informe georreferenciado que puede ir combinado con una Representación Gráfica Alternativa. Hay que determinar la parte segregada y la parte resto o matriz. La finca matriz conserva la Referencia Catastral de la finca antes de la segregación.

División de dos o más parcelas.- En este caso la finca se divide en dos o más partes y a cada parte se le asignará una referencia catastral nueva. Es conveniente cuando se pueda, decantarse por la segregación pues paga solo el impuesto de la parte a segregar.

Agrupación o Agregación de varias fincas en una.- A veces es conveniente la agrupación de fincas registrales para que la finca resultante sea mayor y así poder disfrutar de ciertas ventajas que esta operación conlleva, como puede ser realizar un pozo para riego, construcción de una balsa de riego, construcción de un almacén, etc. La diferencia entre Agrupación y Agregación es que en la Agrupación se asigna una nueva referencia catastral a la finca resultante y en la Agregación, la finca que se agrega debe ser inferior a la quinta parte de la finca a la cual se agrega y la referencia catastral se conserva la de esta última.

Parcelación urbanística.- Cuando se presenta un proyecto de parcelación urbanística es necesario definir los nuevos elementos creados como nuevas parcelas edificatorias, zonas verdes, viales, etc. El Informe de Georreferenciación debe incluir cada elemento con sus coordenadas y superficies, así como los archivos Gml.

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